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Bauvorhaben; Beantragung einer Baugenehmigung

Sie benötigen grundsätzlich eine Baugenehmigung, um eine Anlage zu errichten, zu ändern oder deren Nutzung zu ändern. Nur ausnahmsweise ist keine Baugenehmigung erforderlich.

Grundsätzlich brauchen Sie für die Errichtung, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer Anlage eine Genehmigung. Keine Genehmigung ist erforderlich, wenn die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung nach der Bayerischen Bauordnung verfahrensfrei ist (mehr dazu siehe unter "Weiterführende Links"). Eine Genehmigungsfreistellung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich (mehr dazu siehe unter "Genehmigungsfreistellungsverfahren; Durchführung" unter "Verwandte Themen").

Bauantrag und erforderliche Unterlagen

Das Bauantragsformular ist zum einen erforderlich für einen Antrag auf Genehmigung der Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage. Zum anderen ist es bei einer Nutzungsänderung der baulichen Anlage erforderlich. Der Bauantrag ist unter Verwendung der amtlich vorgeschriebenen Formulare, die im Buchhandel erhältlich bzw. im Internet über den Link im Bereich "Formulare" abrufbar sind, zu stellen. Zum Ausfüllen des Bauantragsformulars liegen Erläuterungen vor (siehe unter "Formulare").

Er ist mit den erforderlichen Unterlagen (u. a. Baubeschreibung, Lageplan, Bauzeichnungen) bei der Gemeinde, in deren Gebiet das Baugrundstück liegt, grundsätzlich dreifach einzureichen. Die Bauvorlagenverordnung regelt, welche Bauvorlagen erforderlich sind (siehe auch unter "Erforderliche Unterlagen"). In der Baubeschreibung sind insbesondere das Bauvorhaben und seine Nutzung zu erläutern.

Der Bauantrag muss vom Antragsteller und von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt, Bauingenieur; bei kleineren Bauvorhaben, insbesondere Ein- und Zweifamilienhäusern auch Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs und staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik) unterschrieben sein. Ist eine Bescheinigung des Standsicherheitsnachweises oder des Brandschutznachweises erforderlich, müssen diese von einem Prüfsachverständigen, der vom Bauherrn beauftragt wird, unterzeichnet werden.

Kreisangehörige Gemeinden legen den Bauantrag nach der Entscheidung über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens dem Landratsamt (als unterer Bauaufsichtsbehörde) vor. Das Landratsamt entscheidet nach Überprüfung des Bauantrags sodann über die Erteilung der Baugenehmigung. Kreisfreie Städte, Große Kreisstädte und bestimmte größere Gemeinden (sog. Delegationsgemeinden) sind dagegen selbst Bauaufsichtsbehörde und entscheiden folglich auch selbst über die Erteilung der Baugenehmigung.

Kriterienkatalog

Der Ersteller des Standsicherheitsnachweises hat bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, bei Behältern, Brücken, Stützmauern, Tribünen und bei sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer freien Höhe von mehr als 10 Meter (Art. 62a Abs. 2 Satz 1 Nummer 2 BayBO) zu prüfen, ob alle Kriterien des Kriterienkatalogs erfüllt sind. Wenn alle Kriterien erfüllt sind, ist der Standsicherheitsnachweis nicht prüfpflichtig. In diesem Fall ist eine Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen. Bei Sonderbauten ist diese Erklärung bereits mit dem Bauantragsformular der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen, im Übrigen bei sonstigen Vorhaben spätestens gemeinsam mit der Baubeginnsanzeige. Zum besseren Verständnis haben wir für Sie die einzelnen Kriterien näher erläutert (siehe unter "Formulare").

Bescheinigungen

Je nach Vorhaben kann eine Bescheinigung des Standsicherheitsnachweises und des Brandschutznachweises durch einen Prüfsachverständigen erforderlich sein.

Die Bescheinigung der Standsicherheit und die Bescheinigung des Brandschutzes müssen der Bauaufsichtsbehörde mit der Baubeginnsanzeige vorgelegt werden. Außerdem müssen sie von Baubeginn an auf der Baustelle vorliegen, wofür der Bauherr die Verantwortung trägt.

Wird ein Nachweis über die Einhaltung der festgelegten Grundfläche und Höhenlage verlangt, ist dieser mit der Bescheinigung über die festgelegte Grundfläche und Höhenlage zu erbringen.

Daneben gibt es noch Formulare zur Bescheinigung des Baugrunds und dessen Tragfähigkeit, zur  Bescheinigung sicherheitstechnischer Anlagen und Einrichtungen sowie die Bescheinigung Brandschutz III.

Abstandsflächenübernahme

Abstandsflächen müssen in der Regel auf dem Baugrundstück selbst liegen. Wenn jedoch der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zustimmt, dürfen sich Abstandsflächen und Brandschutzabstände auch auf das Nachbargrundstück erstrecken. Dazu ist das Formular "Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme" vom Nachbarn zu unterzeichnen. Näheres entnehmen Sie bitte den Erläuterungen dazu (siehe unter "Formulare").

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Mitarbeiter
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Voraussetzungen

Die beantragte Baugenehmigung wird nur dann erteilt, wenn das Vorhaben genehmigungspflichtig ist. Ferner dürfen dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

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Verfahrensablauf

Schriftliche Einreichung

Bitte beachten Sie zunächst, dass bei Bauanträgen für die Errichtung und Änderung von Gebäuden die Bauvorlagen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt, Bauingenieur; bei kleineren Bauvorhaben, insbesondere Ein- und Zweifamilienhäusern, auch Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs und staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik) erstellt werden müssen.

  • Beteiligen Sie Ihre Nachbarn, indem Sie diesen den Lageplan und die Bauzeichnungen zur Zustimmung vorlegen. Eine etwaige Zustimmung bedarf der Schriftform.
  • Reichen Sie den Bauantrag dann mit den erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde ein, in deren Gebiet das Baugrundstück liegt. Soweit die Gemeinde nicht selbst untere Bauaufsichtsbehörde ist, leitet sie den Bauantrag nach ihrer Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen an die untere Bauaufsichtsbehörde weiter.
    Ausnahme: Im Zuständigkeitsbereich der unteren Bauaufsichtsbehörden, die eine digitale Einreichung ermöglichen (derzeit Landkreise Augsburg, Cham, Ebersberg (ohne Gemeinde Vaterstetten), Hof, Kronach, Main-Spessart, Neustadt a.d.Waldnaab, Pfaffenhofen a.d.Ilm (ggf. ohne Stadt Pfaffenhofen a.d.Ilm), Straubing-Bogen und Traunstein (ohne Große Kreisstadt Traunstein)) müssen Sie den schriftlichen Antrag direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einreichen. Die Beteiligung der Gemeinde erfolgt – so erforderlich – durch die untere Bauaufsichtsbehörde.
  • Reichen Sie den Bauantrag in dreifacher Ausfertigung und unter Verwendung der vorgegebenen Formulare ein.
  • Ist die Gemeinde zugleich untere Bauaufsichtsbehörde genügen zwei Ausfertigungen.
  • Eine mündliche Beantragung ist nicht möglich.
  • Der Antrag muss vom Bauherrn und vom bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben sein.
  • Die untere Bauaufsichtsbehörde (Landratsämter, kreisfreie Städte, Große Kreisstädte und bestimmte größere Gemeinden) prüft den Antrag und entscheidet über ihn.
  • Vor einer Entscheidung hat die untere Bauaufsichtsbehörde die Stellen zu beteiligen, deren Beteiligung oder Anhörung für die Entscheidung über den Bauantrag durch Rechtsvorschrift vorgeschrieben ist, oder ohne deren Stellungnahme die Genehmigungsfähigkeit des Bauantrags nicht beurteilt werden kann (beispielsweise die untere Immissionsschutzbehörde, die untere Wasserrechtsbehörde oder die Straßenverkehrsbehörde).

Digitale Einreichung

Eine digitale Einreichung von Bauanträgen ist derzeit nur möglich bei Bauvorhaben in den LandkreisenLandkreisen Augsburg, Cham, Ebersberg (ohne Gemeinde Vaterstetten), Hof, Kronach, Main-Spessart, Neustadt a.d.Waldnaab, Pfaffenhofen a.d.Ilm (ggf. ohne Stadt Pfaffenhofen a.d.Ilm), Straubing-Bogen und Traunstein (ohne Große Kreisstadt Traunstein).

  • Nach Beteiligung der Nachbarn kann der Bauantrag unter Verwendung des Online-Assistenten digital gestellt werden.
  • Die vorgegebenen Formulare Bauantrag und Baubeschreibung werden durch die Abfragen im Online-Assistenten ersetzt.
  • Die Bauvorlagen werden im Online-Assistenten in elektronischer Form (Dateien im PDF-Format) hochgeladen.
  • Die Unterschriften des Bauherrn und des bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers werden durch eine Authentifizierung mittels dem Nutzerkonto „BayernID“ ersetzt.
  • Insbesondere müssen auch die (großformatigen) Bauzeichnungen nicht unterschrieben werden. Sie können daher direkt im CAD-System des Entwurfsverfassers als Datei erzeugt werden.
  • Bei Bauanträgen, bei denen die Bauvorlagen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden müssen, hat sich dieser zu authentifizieren und den Bauantrag für den Bauherrn einzureichen.
  • Der digitale Bauantrag gelangt direkt zur unteren Bauaufsichtsbehörde.
  • Soweit die untere Bauaufsichtsbehörde nicht selbst Gemeinde ist, nimmt sie die Beteiligung der Gemeinde zur Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen vor.
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Erforderliche Unterlagen
  • aktueller Katasterauszug
  • ggf. Lageplan
    Nicht erforderlich, sofern nur die Änderung baulicher Anlagen beantragt wird, bei denen Außenwände und Dächer sowie die Nutzung nicht verändert werden.
  • Bauzeichnungen
  • ggf. Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs (Formblatt siehe unter "Formulare")

    Nur bei Sonderbauten, sofern der Tragwerksplaner eine solche Erklärung abgibt.

    Wird der Bauantrag digital eingereicht, kann der Tragwerksplaner die Erklärung auch digital unter Verwendung des Online-Assistenten (siehe Leistung „Bauvorhaben; Online-Einreichung der Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs“ unter "Verwandte Themen") einreichen.

  • ggf. Brandschutznachweis
    Nur erforderlich, soweit er bauaufsichtlich geprüft wird und nicht bereits in den übrigen Bauvorlagen enthalten ist.
  • ggf. Standsicherheitsnachweis
    Nur bei Sonderbauten, soweit die Standsicherheit bauaufsichtlich geprüft wird.
  • ggf. erforderliche Angaben über die gesicherte Erschließung hinsichtlich der Versorgung mit Wasser und Energie sowie der Entsorgung von Abwasser und der verkehrsmäßigen Erschließung
    Nur erforderlich, wenn das Bauvorhaben nicht an eine öffentliche Wasser- oder Energieversorgung oder an eine öffentliche Abwasserentsorgungsanlage angeschlossen werden kann. Auch erforderlich, wenn das Bauvorhaben nicht in ausreichender Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt.
  • ggf. Berechnung des zulässigen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung
    Nur erforderlich im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, der Festsetzungen darüber enthält.
  • ggf. Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme (Formblatt siehe unter "Formulare")
  • ggf. Abweichungsanträge
  • gegebenenfalls weitere Unterlagen
    Je nach Bauvorhaben können weitere Unterlagen erforderlich sein, beispielsweise eine Baumbestandserklärung. Dies aber nur, wenn die Gemeinde dies verlangt.
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Frist/Dauer
keine
Die Bearbeitungsdauer hängt vom Umfang und der Komplexität des Antrags, der Anzahl der beteiligten Stellen und der aktuellen Auslastung der Behörde ab.
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Kosten/Leistung

Die Gebühren für eine Baugenehmigung betragen je nach Art des Bauvorhabens und Art des Genehmigungsverfahrens zwischen 1 vom Tausend und 4 vom Tausend der Baukosten. Gebühren müssen Sie auch dann bezahlen, wenn Ihr Bauantrag abgelehnt oder zurückgenommen wird. In diesem Fall werden die Gebühren jedoch reduziert.

Wird die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung baulicher Anlagen erteilt, beträgt die Gebühr zwischen 40 und 5.000 EUR, je nach angefallenem Verwaltungsaufwand.

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Rechtsbehelf

Erhalten Sie die beantragte Baugenehmigung nicht, können Sie eine verwaltungsgerichtli-che Klage erheben. Diese ist auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung zu richten.

Ein Widerspruch ist nicht möglich.

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Rechtsgrundlage
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Zugehörigkeit zu
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